Складской перегрев: рынок Казахстана ставит новый рекорд, но готовится к «коррекции»

'/upload/iblock/6de/ymp48qnmwqxqnds96c4csz047f8nxxv6/sk_ka_25_8.jpg'

Рынок складской недвижимости Казахстана в первом полугодии 2025 года показал значительный рост объемов нового строительства, которое достигло 110 тыс. кв. м, что на 10% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Основной причиной увеличения объемов стала активность девелоперов в реализации спекулятивных проектов, строительство которых было начато еще в первой половине 2024 года, согласно данным IBC Real Estate.

В структуре введенных объектов преобладали спекулятивные склады, составившие 73% от общего объема (80 тысяч кв. м), тогда как на BTS-объекты пришлось 22% (24 тысячи кв. м), а на собственные – 5% (6 тысяч кв. м). Крупнейшими реализованными проектами стали складской комплекс Imagine Apple Logistics площадью 35 тысяч кв. м и первый корпус складского комплекса Focus Logistics площадью 24 тысячи кв. м, построенный для компании Ozon в Алматы, а также склад Eurotransit Terminal (14 тысяч кв. м) в Астане.

Дополнительно в настоящее время находится в стадии строительства более 170 тыс. кв. м складских помещений, которые планируется ввести в эксплуатацию до конца 2025 года. В случае реализации всех заявленных проектов общий объем нового строительства по итогам года может превысить 280 тыс. кв. м, что на 14% больше рекордного показателя 2024 года и станет новым историческим максимумом. При этом 75% от всего объема строящихся объектов, ожидаемых к вводу до конца года, расположены в Алматы.

Текущий и ожидаемый прирост новых складских площадей в регионе оказал влияние на изменение ключевых рыночных индикаторов. По итогам первого полугодия доля вакантных площадей в Казахстане достигла 5,3%, при этом около 30% из них приходятся на объекты, введенные в эксплуатацию в начале 2025 года. Дополнительно в строящихся объектах, планируемых к сдаче до конца года, предлагается к аренде почти 82 тыс. кв. м. Учитывая стабилизацию спроса на складские площади и ожидаемые значительные объемы нового строительства, аналитики IBC Real Estate прогнозируют дальнейший рост уровня вакантности до 6-7%.

В условиях резкого увеличения предложения готовых складских помещений арендные ставки по состоянию на июнь 2025 года показали снижение. Запрашиваемая арендная плата за современные сухие склады класса А в среднем по стране составила 4 500–5 000 тенге за кв. м в месяц, что на 17% ниже показателей начала года. Наивысшие ставки зафиксированы в ключевых логистических хабах – Алматы и Астане, в то время как в менее развитых регионах значения соответствуют нижней границе указанного диапазона. Ожидается, что до конца 2025 года арендные ставки сохранятся на текущем уровне, что связано с ростом предложения вакантных площадей и замедлением темпов роста спроса в регионе.

Как отмечает генеральный директор IBC Real Estate в Казахстане Евгений Бумагин, повышенные объемы ввода спекулятивных проектов, особенно на фоне умеренного спроса, могут создать дисбаланс на складском рынке региона. Резкое увеличение вакантного предложения по итогам полугодия и ожидаемый дальнейший рост этого показателя станут ключевыми факторами для стабилизации арендных ставок после нескольких лет их стремительного роста.

Напомним, средний цикл сделок по аренде складов в России за первые семь месяцев 2025 года увеличился в четыре раза – с 22 дней до трех месяцев. Такую динамику зафиксировали аналитики ПЭК: 3PL, NF Group, CORE.XP и других компаний на основе данных операторов и грузовладельцев. Если раньше арендаторы конкурировали за ограниченное количество объектов, то теперь они получили возможность тщательно сравнивать предложения. Это уже привело к снижению ставок: в Петербурге цены на склады класса А упали на 2%, а в Москве к концу года ожидается снижение до 3,7%. LR