Складской избыток: ритейлеры «сдулись», а девелоперы все строят

'/upload/iblock/558/co5sp8yw0vhws2xx4yo7533fw93s856v/po_skll_25_12.jpg'

Доля вакантных складских площадей в Московском регионе достигла 5% впервые с III квартала 2018 года и продолжает расти. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на начало декабря 2025 года свободными оставались 1,8 млн кв. метров складов классов А и В, что в 3,6 раза больше, чем годом ранее. За восемь кварталов непрерывного роста показатель прибавил 3,5 процентных пункта. Аналитики ожидают его увеличения до 5,5% по итогам 2025 года.

Основной причиной рекордного роста вакансии эксперты называют изменение поведения крупнейших арендаторов. Онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры, которые в 2023-2024 годах сформировали 45% спроса в Москве и Подмосковье, купив и арендовав 2,9 млн кв. метров, в 2025 году перешли к оптимизации. Высокая стоимость финансирования, общее снижение деловой активности и давление на издержки заставили их скорректировать планы расширения и сократить площади. В результате совокупный спрос в регионе по итогам года прогнозируется на уровне 2,5 млн кв. м, что на 17% ниже показателя 2024 года, но все еще выше средних значений до 2023 года. Рынок не падает, а стабилизируется на высокой базе.

Параллельно на рынок вышел рекордный объем нового предложения, сформированного в период ажиотажного спроса. Доля спекулятивного строительства в общем объеме ввода выросла с 47% в 2024 году до 67%, или 1,7 млн кв. метров, по предварительным данным за 2025 год. Это максимальный показатель за десять лет. В строительстве сейчас находится 1,6 млн кв. метров, ввод которых запланирован до конца второго квартала 2026 года, а на весь следующий год анонсировано более 4 млн кв. метров, из которых 77% строятся без предварительных договоренностей с арендаторами. При текущих темпах спроса аналитики полагают, что часть этих планов будет пересмотрена, а фактический ввод окажется ниже заявленного.

Дополнительное давление на рынок оказал выход в субаренду значительных объемов площадей. К декабрю 2025 года такой вид предложения достиг 375 тыс. кв. метров, что составляет 21% от общего объема вакансии. Его основным источником стали те же онлайн-ритейлеры, оптимизирующие логистические издержки в условиях замедления потребительской активности.

Непосредственным следствием роста предложения и умеренного спроса стало снижение арендных ставок. По предварительной оценке IBC Real Estate, средневзвешенная запрашиваемая ставка для существующих сухих складов класса А в Москве и области по итогам 2025 года составит 10 500 рублей за кв. метр в год без учета операционных расходов, НДС и коммуналки. Годовое падение достигнет 16%. Коррекция ставок началась еще весной 2025 года с формирования разрыва между запрашиваемыми и фактическими ценами сделок в отдельных субагломерациях, а затем распространилась на весь регион.

Прогноз на 2026 год остается сдержанным. Ожидается, что уровень вакансии стабилизируется в диапазоне 5-6%, что является нормальным для рынка. Оживление спроса на объекты build-to-suit (BTS) может стимулировать ожидаемое снижение ключевой ставки, однако накопленные и планируемые к вводу свободные площади будут сдерживать этот процесс. Сигналами к изменению тренда станут сокращение предложения в субаренду, пересмотр девелоперами планов по спекулятивному строительству и последовательное снижение объемов вакантных площадей. По оценкам IBC Real Estate, рынок войдет в эту фазу не раньше 2027 года.

Напомним, владельцы торговых центров в России активно перепрофилируют пустующие площади под склады, пытаясь компенсировать падение доходов от розничной аренды. По данным IBC Real Estate, за январь-октябрь 2025 года объем предложения складских помещений, созданных на базе торговой недвижимости, достиг 587 тыс. кв. м, что составляет около 15% от всего складского рынка страны. Для сравнения, по итогам 2024 года этот показатель был на уровне 94 тыс. кв. м. LR