Сейсмический вызов: как строят склады, которые устоят и сохранят имущество арендаторов в Центральной Азии

'/upload/iblock/185/pjr0e6z4sdp6gno53r89zbkmzjxzijso/str_sk_24_9.jpg'

Страны Центральной Азии еще не готовы к массовому внедрению таких «зеленых» стандартов, как BREEAM или LEED, и ключевой задачей остается популяризация базовых параметров классификации объектов по категориям А, В и С, полагают опрошенные «Логирусом» складские эксперты.

– Для институциональных инвесторов склады класса А давно перестали быть просто бетонными коробками – это высоколиквидные активы с предсказуемым денежным потоком. Их привлекательность основана на двух китах: снижении рисков и премиальной экономической эффективности. Такой актив гарантирует долгосрочную ликвидность даже в периоды турбулентности. Но главный козырь – экономика для конечного арендатора, что фактически снижает для логистического оператора стоимость хранения. При более высокой стоимости квадратного метра современные планировочные решения и технологии позволяют размещать до 1,8 паллетомест на метр. Именно этот эффект обеспечивает стабильный спрос со стороны арендаторов и, как следствие, защищенную доходность для инвестора, – пояснил Станислав Ахмедзянов, управляющий партнер IBC Global.

Арендаторам склады класса А позволяют сокращать логистические издержки за счет автоматизации процессов, высокой вместимости и современного оснащения​, добавил девелопер проекта Global Hub, владелец группы компаний Alkanov Group Чынгыз Алканов. ​Бизнес выбирает такие пространства, потому что они выгоднее в пересчете на единицу товара за счет максимальной высоты, развитой инфраструктуры и комплексных услуг.


Основной фокус девелоперов в регионе смещен на адаптацию международных инженерных решений к локальным требованиям, главным из которых является сейсмическая устойчивость.

Как поясняет исполнительный директор ТОО «Евразийский логистический парк» Роман Жужелев, для Казахстана это влечет существенную доработку проектов – усиление фундаментов, оснований и каркасов, будь то металлоконструкции или железобетон. При этом экономическое преимущество складов класса А, несмотря на более высокую арендную ставку, заключается в снижении совокупной стоимости владения (TCO) для арендатора. Крупные игроки рынка отдают предпочтение таким объектам из-за большей емкости, достигаемой за счет рабочей высоты и широкой сетки колонн, высокой скорости операций благодаря современной доковой системе и зонам маневрирования, а также существенной экономии на энергопотреблении, страховании и ремонте.

– Среди инженерных элементов критически важны качество полов с основанием и системы пожарной безопасности, – подчеркнул Роман Жужелев.

Этот подход к адаптации международных стандартов разделяют и другие игроки рынка. Например, при реализации проекта Griffin Logopark в Алматы девелоперу пришлось отказалась от стандартной для России схемы с механическим притоком и естественной вытяжкой в пользу полностью механической системы вентиляции, рассказал коммерческий директор Griffin Partners Роман Фотиев. Сейсмические требования также повлияли на конструктивные решения. Так, от сборных железобетонных колонн системы Peiko пришлось отказаться в пользу монолитных, что позволило уменьшить их сечение, пояснил эксперт.

Самыми критичными элементами склада собеседник «Логируса» считает полы, монтаж которых должны выполнять только узкоспециализированные подрядчики, и кровлю, где необходим строжайший контроль за технологией монтажа.

Особое внимание эксперты рекомендуют уделить начальному этапу – изысканиям, от которых зависит успех всего складского проекта. Расул Турдиев, представитель Astron Buildings в Казахстане, уверен, что фундаментом любого успешного проекта является геология, и на ней нельзя экономить. Особенно это критично для Алматы с его сейсмичностью в 9-10 баллов, где тип грунта напрямую определяет конструктивную схему и размеры здания. Эксперт привел пример, когда заказчик сэкономил на геологических изысканиях, что привело к необходимости полного пересмотра проекта, увеличению стоимости строительства на 40% и сокращению полезной площади. Но чаще всего подобные ошибки, по словам Расула Турдиева, приводят к заморозке проекта или к аварийным ситуациям через несколько лет эксплуатации.

Однако для арендаторов и девелоперов ключевой вызов заключается в том, чтобы не только говорить о стандартах, но и находить конкретные инженерные решения, актуальных партнеров и проверенных подрядчиков. По мнению экспертов, наиболее эффективной площадкой для такого диалога станет предстоящий Central Asia Warehouse Summit, который состоится 16 октября в Алматы.

Роман Пак, директор представительства IBC GLOBAL в Центральной Азии, видит в саммите стратегическую площадку для формирования отраслевой повестки. «Это не просто событие, а рабочий инструмент для топ-менеджеров. Арендатор, выбирающий площадку, получает уникальный шанс за день провести due diligence ключевых девелоперов, задав им точечные вопросы по спецификации и стандартам объектов.

Речь идет о сверке часов: вы оцениваете не только презентации, но и реальный прогресс по проектам, их масштаб и готовность к вашим требованиям, – подчеркивает эксперт. – Сейчас – оптимальный момент для пересчета своей складской логистики. Речь о переходе на объекты класса А, где за счет современных решений достигается принципиально иная экономика хранения и операционной эффективности».


Напомним, рынок складской недвижимости Казахстана в первом полугодии 2025 года показал значительный рост объемов нового строительства, которое достигло 110 тыс. кв. м, что на 10% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Основной причиной увеличения объемов стала активность девелоперов в реализации спекулятивных проектов, строительство которых было начато еще в первой половине 2024 года. LR

Реклама, ООО "Инвест Бизнес Консалтинг", ИНН 7451220330, erid:2W5zFGVuJFr